Pasākumi un tiesiskās aizsardzības līdzekļi komerciāliem izlikšanas gadījumiem
Izlikšana par nomaksas nemaksāšanu ir jābūt biznesa lēmumam
Visiem uzņēmumu īpašniekiem laiku pa laikam var rasties naudas plūsmas problēmas, taču, ja jūsu īrnieks nespēj samaksāt īri vai nevēlas strādāt ar jums, lai saņemtu īres maksu, tev nevar vienkārši mainīt slēdzenes pie durvīm un turiet viņu biznesa ķīlnieku - jums ir jāiet cauri noteiktiem soļiem, lai tos legalizētu.
Pirms jūs izlemjat izlikt savu īrnieku, apsveriet uzņēmējdarbības aspektus. Cik ilgi jūs no jauna iznomāt īpašumu? Vai jums būs jāiegulda daudz naudas remontam? Vai īrniekam ir īslaicīgas finansiālas grūtības vai maz ticams, ka viņš kādreiz iegūs un paturēs pastāvīgu nomas maksu? Vai tev jāvēršas tiesā?
Kad esat nolēmis pareizo izvēli izlikt īrniekus, jo ātrāk jūs sākat procesu, jo labāk. Katru dienu jūs nevarat atkārtoti iznomāt telpu, ir vēl viena diena, kad jūs zaudējat naudu īpašumā, un vēl viena nakts aizmigušajam miegam, kas uztraucas par lietām.
Jums, iespējams, vajag advokātu
Lai izliktu komerciālo īrnieku par to, ka viņi nemaksā nomas maksu, jums jāzina likums vai jāpieņem advokāts, lai palīdzētu iesniegt rīkojumu par izlikšanu. Kā jūs turpināt, var ietekmēt arī tas, vai uzņēmums ir korporācija vai partnerība, vai arī uzņēmuma īpašnieks garantē nomu personīgi.
Advokātam, kuru jūs pieņemat darbā, aktīvi jākopj uzņēmējdarbības tiesības, un ieteicams specializēties komercdarbības darījumos. Dzīvojamo īrnieku izlikšanas formas, likumi un procesi nav tādi paši kā tiem, kas iznomā komerciālo īrnieku.
Daži advokāti iekasē fiksētu maksu, bet citas - stundas likmi, taču lielākā daļa no viņiem iekasēs arī izdevumus par tiesas izdevumiem, maksu par pieteikšanos un pat laiku, ko jūs tērēsit pa tālruni ar advokātu un pastmarkām un dokumentu kopēšanas izdevumiem.
Lai izvairītos no slēptām izmaksām, noteikti jautā par visām maksām, kas jums var rasties, pirms jūs paturat advokātu.
Izlikšana komerciālajam īrniekam prasa laiku un bieži vien ir dārga. Jums būs vieglāk pierādīt, ka īrniekam ir parāds (parādā jums naudu), nekā jūs par kādu citu nomas līguma pārkāpumu. Bet visos gadījumos, izlikjot īrniekam, pierādīšanas pienākums ir jums, lai parādītu, ka jums ir tikai iemesls, lai nomainītu īrnieku.
Daži īpałnieku īpałnieku īpałnieku tiesības, kas likumā paredzētas īrniekiem, netiek attiecināti uz īrniekiem. Uzņēmēju īrnieki ir daudz neaizsargāti pret zemes īpašnieka ļaunprātīgu izmantošanu nekā dzīvokļu īrnieki, taču tas nenozīmē, ka jūs kā īpašnieks varat pārkāpt jūsu valsts likumus.
Ja jūsu īrnieks ir iesniedzis bankrotu
Lai gan federālo komercpārvaldītāju nomnieku bankrotu likumi 2005. gadā mainījās, lai sniegtu labumu īpašniekam, atsevišķi valsts likumi joprojām var ietekmēt iznomātu komerciālu īrnieku par nomas maksu nemaksāšanu.
Ja īrnieks jau ir iesniedzis bankrotu pirms iznomātāja, kurš mēģina izlikt par nomas maksu nesamaksāšanu, automātiska uzturēšanās par labu īrniekam neļaus iznomātājam sniegt īrniekam izbeigšanas paziņojumu vai sākt izlikšanas procesu.
Tomēr īpašnieks tomēr var turpināt izlikšanu, lūdzot federālajai bankrota tiesai atcelt uzturēšanos.
Vairumā gadījumu tiesnesis atceļ uzturēšanos, jo nomas līgums neietekmē īrnieka īpašuma vērtību.
Ja īrnieks iesniedz bankrotu pēc izlikšanas procesa sākuma, federālā likuma pusēm ir jāpilda saimnieks. Tomēr valstis nedaudzi ļauj īrniekam 30 dienas pēc sprieduma par izlikšanu, lai izārstētu parādu.
Izlikšana īrniekam, kurš jau ir iesniedzis bankrotu vai ir iesniedzis bankrotu pēc izlikšanas procesa uzsākšanas, var būt sarežģīti. Daži likumi ļauj komerciālajiem īrniekiem apturēt izlikšanas procesu, kad iesaistīta bankrota tiesa, un šādos gadījumos gandrīz vienmēr vislabāk ir pieņemt darbā advokātu.
Pakāpieni, kas saistīti ar īres maksu par neizmaksāšanu
Paziņojums par saistību neizpildi: pat ja jūsu nomas gadījumā tas nav nepieciešams, vienmēr nosūtiet īrniekam noklusējuma paziņojumu (Paziņojums par izlikšanu), norādot, ka noma ir nokavēta, un jūs turpināsiet izlikšanu, ja nomas maksa nav pilnībā samaksāta noteiktu laika posmu (tas var būt laika posms, kā norādīts nomas līgumā vai ilgāks datums, kad izvēlaties iestatīt, lai īrniekam izmaksātu vairāk laika.)
Nepieņem daļēju samaksu: saskaņā ar Minesotas uzņēmējdarbības tiesību advokātiem Jacob C. Hendricks un Jon L. Farnsworth piesardzīgi: "Saimnieki var netīši piedot pārkāpumu un ir liegts izlikt īrniekus, ja tiek daļēji samaksāts īres maksa. Līdzīgi saimnieks, kas pieņem īrnieka atslēgas pirms nomas līguma izbeigšanas un bez jebkāda cita rakstiska vienošanās var neļaut savākt nākamo nomas maksu no nomnieka. "
Sākt tiesvedības procesu: kad beidzies datums, kad jūs nodeva īrniekam pilnīgu samaksu, jūsu advokāts nogādās nomniekam ar oficiālu paziņojumu par izlikšanu un iesniedz tiesā pieteikumu par izlikšanas lietas izskatīšanu.
Tiesnesis var nolemt, ka īrniekam nekavējoties jāatbrīvo īpašums vai var dot viņiem dažas dienas. Tiesnesis, visticamāk, noteiks un īrniekam dos iespēju atmaksāt īres parādu laika gaitā. Īrnieks var arī būt finansiāli atbildīgs par nākotnes īres zaudējumiem, līdz īpašums tiek iznomāts no jauna.
Visos gadījumos, kad jūs saskaras ar iznemšanu citam labam īrniekam par nomas maksu nemaksāšanu, ir prātīgi apsvērt iespēju, ka īrnieks saņems īri. Ja jūs domājat, ka īrnieks var strādāt ar viņiem. Ja neesat pārliecināts, ka jūs nespējat vai nevēlaties ņemt šo risku, nekavējoties sāciet izlikšanu. Jūs darīsiet sev labu un īrnieku, jo jo ātrāk jūs varat īrēt īpašumu kādam citam, jūs nopelnīsit naudu, un īrnieks būs atbildīgs par mazāk "nākotnes nomas zaudējumu".