Nekad nepieņemiet jebkādu nomas līgumu bez sarunu noteikumiem
CFO žurnāla reportieris Laura DeMars brīdinājumā par grūtībām iekļūt komerciālā nekustamā īpašuma nozarē skaidri norāda, ka pat nekustamo īpašumu speciālistiem var būt grūti saprast CAM maksu sarežģītību; "No rūpniecības sarežģītības ir grūti ielauzties ..." DeMars turpina apgalvo:
"Piemēram, tirdzniecības centros īrnieki parasti maksā par ēkas uzturēšanu, izmantojot kopējās platības uzturēšanas (CAM) maksu. Lai gan nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmuma finanšu pārvaldnieks tieši nepieder īrniekiem, viņam joprojām ir jāsaprot, kā tiek iekasēti šie maksājumi ... jo svarīgāk, jo lielie mazumtirgotāji bieži apstrīd CAM maksu vai maksā tikai procentus ... CFO ir jāzina, kā ņem vērā atšķirību vai CAM novirzi. "
Pirms mēģināt vienoties par CAM vai administratīvajām nodevām, pārliecinieties, ka jūs saprotat, kas tas ir. Ja CAM maksa ir sarežģīts jautājums CFO, jūs labāk iet gatavs!
Rūpniecības standarta CAM maksa
Tā kā dažu kopējo telpu stāvoklis tiešā veidā ietekmē īrniekus, maksas par izdevumiem par koridoru, liftu, kāpņu telpu, lobiju un kopējās telpas tualetes apkopi un remontu ir samērā dārgas maksas par CAM. Arī CAM maksas īrniekiem parasti tiek vērtētas izmaksas, kas saistītas ar autostāvvietas uzturēšanu (tostarp apgaismojumu un ainavu), kā arī ietves.
Padomi sarunām par Standarta CAM maksām
Ja maksājuma veids, par kuru tiek prasīts maksāt, nav apstrīdams, pārliecinieties, vai jūsu īre īpaši ļauj pārskatīt saimniecības rēķinus. Uzņēmējdarbība ir bizness, un to nevajadzētu uzskatīt par neuzticību īpašniekam vai kaut ko personisku, bet samaksāt nezināma samaksa vienkārši labticīgi nav labs bizness.
Nepieciešams izteikt apgalvojumu, ka saimniekam ir jāiesniedz dokumentācija (atbildība) par visām iekasētajām maksām, un tas ir vienīgais veids, kā nodrošināt taisnīgu samaksu.
Jums vajadzētu arī apspriest, cik daudz CAM maksu var katru gadu palielināt - maksimālo summu vai procentus. Šis "maksimālais apjoms" ir jāuzskaita atsevišķi no citiem īres pieaugumiem.
Operāciju un pārvaldības (O & M) administratīvie maksājumi
Ja jūsu nomas gadījumā jums jāmaksā CAM maksa par visām darbības vai pārvaldības izmaksām, nekavējoties jāiebilst pret šādām izmaksām. Ja iznomātājs uzstāj, pieprasiet redzēt šo izmaksu sarakstu (pierādījumu) un to, kā jūsu daļa ir aprēķināta. Šīs maksas, iespējams, faktiski nevar saukt par CAM maksām, bet par "administratīvajām nodevām". Administratīvajām nodevām joprojām ir CAM maksa - saimnieks cenšas jūs ieguldīt savus izdevumus. Administratīvās komisijas parasti tiek aprēķinātas procentos no kopējām CAM izmaksām.
Padomi sarunās par O & M administratīvajām nodevām
Lielākā daļa īrnieku iebilst pret operatīvo un pārvaldības maksu, jo saimnieks jau veic ienākumus no īres maksāšanas, pat bez CAM maksām. Ja jūsu CAM maksa ietver atalgojumu vadībai vai administratīvajam personālam (uz vietas vai ārpus tās), atbildības apdrošināšanas izmaksas (jums būs jāmaksā par savu atbildību apdrošināšanu - pirms to varēsit pārcelt īpašnieks), reklāma un citi reklāmas pasākumi, profesionālie pakalpojumi, piemēram, juridiskie vai grāmatvedības pakalpojumi, mēģiniet sarunu ceļā vienoties par šo nomas līgumu.
Saskaņā ar Rosie Rees teikto, "cīņa par CAM maksājumiem", Retail Traffic Magazine ; "Savvy īrnieki samazinās procentus (kas svārstās no 25% līdz 5%), un no aprēķina izslēdz ar aprēķinu nesaistītas izmaksas (piemēram, nodokļi, apdrošināšana, komunālie pakalpojumi)."
Rees arī uzskata, ka īrnieku nevajadzētu absorbēt ar ēkām saistītās uzturēšanas un remonta izmaksas (ti, jumtus, ēku pamatus un ārējās sienas), jo tās nav kopīgas platības, kuras izmanto īrnieki vai viņu klienti. Rees precīzi norāda; "Iznomātājs jau saņem ienākumus no šīm ēkām nomas veidā. Iznomātājam jāmaksā visas izmaksas par to uzturēšanu un aizstāšanu no nomas ienākumiem. "
Avoti:
Rosie Rees. Retail Traffic Magazine Online. "Cīņa par CAM maksām." 1999. gada 1. septembris.
Laura DeMars. CFO žurnāls. "Real Deal" 2007. gada augusts.