CAM maksai ir divi pamata aprēķini: Mainīgas CAM maksas, kurās īrniekam ir jāmaksā palielinājumi, pamatojoties uz vairākiem faktoriem; un vienotas CAM maksas, ja maksa ir fiksēta summa.
CAM maksu var maksāt katru mēnesi, reizi ceturksnī, katru gadu vai pat maksāt no laika uz laiku, jo ir vajadzīgi ēkas vai visa biznesa / rūpniecības parka lieli remonti.
CAM maksājumi var pieaugt citādi nekā ikmēneša nomas likme, jo tie parasti ir mainīgāki. Tāpēc ir svarīgi arī, lai jūsu nomas atš irība starp "mainīgo" un "fiksēto" CAM maksu un ietvertu kāda veida maksimālo summu vai maksimāli palielinātu jūsu CAM maksu katru gadu. Šim pieauguma tempam vajadzētu būt atsevišķam apsvērumam no tā, cik daudz jūs katru gadu palielina īres maksas.
Lielākā daļa CAM maksu definīcijas ir maldinošas un pārāk šauri
Ir daudzas tiešsaistes maksas par CAM definīciju, kas nosaka CAM maksu kā īrniekam, kura daļu no tiešajām izmaksām saglabā ļoti specifiskas kopējās platības. Šīs pārāk vienkāršotās definīcijas nav pilnīgi precīzas, un saimnieks var ietvert daudzas netiešās izmaksas, piemēram, CAM maksas, kas nav tik acīmredzamas.
Šīs tradīcijas ir rūpīgi apspriestas nozares profesionāļu vidū par to, vai tas ir ētiski vai pat likumīgi. Īsi sakot, jums nekad nevajadzētu parakstīt nomas līgumu, nesaprotot, kādas CAM maksas iekasē jūsu unikālajā komerciālajā nomas līgumā .
CAM maksu mērķis: kādas ir CAM maksas?
Gan CAM un Load Factor maksa ir tāda pati pamatmērķa: prasīt, lai īrnieki palīdzētu segt saimnieka tiešos izdevumus par "kopējām platībām". Kopējās platības var ietvert gan iekšējos (koridorus, lifti, lobītes, publiskās vannas istabas utt.), Gan ārējos izdevumus (autostāvvietas, labiekārtota teritorija uc).
Noteikti norādiet nomas līgumā tieši to, kādi būs jūsu CAM maksājumi, cik bieži tie tiks samaksāti un cik daudz viņi katru gadu var palielināt. Ja jums būs jāpalīdz ar lielām renovācijas izmaksām, piemēram, stāvvietu atjaunošana, vai jebkura veida strukturālo remontu, to rakstiski. Iegādājieties saimnieku sarakstu, kad šie remonti ir veikti pēdējā laikā, un kad tie ir plānoti vai sagaidāmi, ka tie tiks veikti nākotnē.
Ne visi īpašnieki prasīs, lai īrnieki palīdzētu ar izdevumiem, piemēram, jumtu segumu, stāvvietu uzturēšanu un strukturāliem remontiem, un šeit patiešām nav "standarta", kas attiecas uz nomas līgumiem, tāpēc nepaļaujieties tikai uz "CAM maksu" redzēšanu nomas līgumā - pārliecinieties, ka CAM maksa tiek izskaidrota.
Saimnieks var iekļaut plašu izdevumu klāstu, kas vienkārši tiek uzskaitīti kā "CAM maksājumi" vai "administratīvie maksājumi", pamatojoties uz to, ka tie ir izdevumi, kurus iznomātājs maksā visu īrnieku labā. Ja CAM maksa nav skaidri uzskaitīta vai izskaidrota nomas līgumā, pārliecinieties, vai konkrēti uzdodat jautājumu, vai maksājat par kādu no šiem:
- Drošības sistēmas vai algas vai citas izmaksas, kas saistītas ar drošības darbiniekiem uz vietas.
- Atļaujas, nodokļi, apdrošināšana vai jebkādas juridiskas izmaksas.
- Reklāma, zīmes vai citas vispārējās izmaksas, kuras saimniekam rodas, lai veiktu vai veicinātu ēku (ti, algas vai pabalsti vietējiem vai pat ārpus uzņēmuma darbiniekiem).
- Īpašuma uzturēšanas remonts un renovācija, ieskaitot ainavu papildinājumus vai pārprojektēšanu, ārējā gleznošana, ārpuses vai autostāvvietas apgaismes ierīces, bruģēšana vai restaurācija, jumtu segumi vai centrālās santehnikas, elektrisko, kanalizācijas un HVAC sistēmu remonts un modernizācija.
- Komunālie pakalpojumi, noma vai citas izmaksas, kas saistītas ar atsevišķu biroju telpu iznomāšanu neatkarīgi no tā, vai tās atrodas ārpus uzņēmuma.
Kāpēc ir svarīgi precīzi saprast, kādas CAM maksas ir iekļautas jūsu komercuzņēmuma nomas līgumā
1989. gadā es nomāju industriālo telpu, lai atvērtu amatniecības sūtījumu un hobiju veikalu. Parks izrādījās labā stāvoklī, un saimnieks bija ģimenes draugs un trešo daļu iznomāja kā pieklājību. Šī bija pirmā rūpnieciskā noma, kuru esmu parakstījis, un pilnībā neesmu novērtējis CAM maksu. Citiem vārdiem sakot, es parakstīju saistošu juridisku dokumentu bez norādes par to, ko parakstīju.
Es nezināju, kas ir Triple Net Lease, tikai lai izvairītos no tā parakstīšanas. Es jautāju namīpašniekam, kādu nomas veidu es gribētu parakstīt, un nekad reiz es dzirdēju terminu "Triple Net". Tā vietā man teica, ka manā nomā bija CAM un administratīvie maksājumi. To, ko es tajā laikā nezināju, bija tas, ka administratīvajā maksā iekļauti nodokļi, apdrošināšana un virkne citu ļoti dārgu izmaksu.
Tikai vienu mēnesi uz nomu, parka īpašnieks sāka plašu parka atjaunošanu, tostarp pārveidojot priekšējās vienības, lai parādītu vairāk kā mazumtirdzniecības telpas. Apzīmējumi tika mainīti, ēka tika pārkrāsota, un rūpnieciskā parka priekšā tika veiktas dažas strukturālas izmaiņas.
Rēķins tika sadalīts starp visiem īrniekiem, un, lai gan man bija ļoti mazs vienības, man bija iestrēdzis ar 5000 $ rēķinu - mana daļa no parka jauninājumiem, lai gan mana vienība bija uz sāniem un nekādā veidā neizmantoja tieši no kāda no uzlabojumiem . Citi īrnieki tika pakļauti gandrīz $ 20,000 renovācijas maksas. Es būtu uzmanīgi izlasījis nomas līgumu, es būtu pietiekami zinājis, lai vismaz zinātu, vai tuvākajā nākotnē ir paredzēti kādi uzlabojumi, un, lai redzētu, ka tas, ko es domāju, bija vienkārša noma , faktiski bija maskēta trīsvietīgā neto noma.
CAM maksu kopsavilkums
- CAM ir akronīms "Kopējās telpas uzturēšanai".
- CAM izdevumi tiek piešķirti īrniekiem proporcionāli: vairāk kvadrātveida kadru īrnieku īres maksa, jo lielāka daļa no CAM izdevumiem ir jāmaksā.
- CAM maksu īpašniekam (iznomātājam) maksā īrnieks (nomnieks), lai palīdzētu segt pieskaitāmās izmaksas un darbības izdevumus, un zemes īpašnieki var mēģināt iekļaut dažādus savus izdevumus kā CAM maksu.
- Kopējās platības parasti ietver telpu, kas ir pieejama, izmantota, gūst labumu no visiem īrniekiem un ko tās kopīgi izmanto, un gandrīz vienmēr ietver gaiteņus, liftu un kāpņu telpu, vestibilus un publiskās tualetes.
- CAM maksu var iekasēt arī par ārējām telpām, piemēram, ietves un autostāvvietām, un dažos gadījumos pat ārpus objektiem.
- Administratīvās maksas var tikt iekasētas, pamatojoties uz procentuālo daļu no CAM maksu likmes, par ekspluatācijas un uzturēšanas izmaksām, kas saistītas ar vietām, kas nav parastās platības, vai algas - lietas, kas nav patiesi kopēji izdevumi un izdevumi, ko lielākā daļa īrnieku iebilst pret iemaksām.
- Ne visi īpašnieki maksā CAM nodevas, bet lielākā daļa to joprojām dara, jo īpaši komerciālās rūpniecības telpās un mazumtirdzniecības nomas līgumos.
- Neatkarīgi no tā, ko saimnieks maksā par zvaniem, ja jūs maksājat par uzturēšanu, nodokļiem un apdrošināšanu, jūsu noma ir Triple Net Noma - vismazākā labuma gūšanas gadījumā no nomniekiem.